樓市延續(xù)之前淡季不淡、旺季不旺的走勢(shì)，‘金九’失色之后，‘銀十’成交量繼續(xù)下行。一方面供應(yīng)量下滑明顯，另一方面房?jī)r(jià)繼續(xù)上行，兩方面因素共同導(dǎo)致了‘銀十’成色不足。
54城成交環(huán)比下降
隨著10月結(jié)束，“銀十”的各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)近日正式出爐。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，全國(guó)54個(gè)城市10月新房成交量為250657套，較9月微增1.66%。如果從面積來(lái)看，10月和9月的成交量也基本持平，微跌2.85%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)則顯示降幅更明顯，10月份，北京、上海、廣州、深圳、南京等10大城市新房總成交為6.4萬(wàn)套，環(huán)比9月四周下降17.7%。
在經(jīng)歷了7、8月份的淡季不淡后，9、10月份成交量走勢(shì)最終沖高回落，并未如一些開發(fā)企業(yè)預(yù)期中那樣繼續(xù)攀升。截至10月30日，全國(guó)主要54城市在“金九銀十”兩個(gè)月的成交量合計(jì)為484953套，環(huán)比7-8兩個(gè)月的年內(nèi)高點(diǎn)下調(diào)了10.4%。大部分城市的“金九銀十”成交量相比7-8月均有所下滑，一線城市中，北京在“金九銀十”簽約20284套，環(huán)比下調(diào)了23.4%，上海簽約22368套微跌3.7%，廣州17862套上漲了5.9%，深圳簽約6119套下調(diào)了14.1%。二線城市中，成都簽約13455套下調(diào)了27.1%，杭州、南京、武漢等城市環(huán)比下調(diào)都超過(guò)了10%。
單從天津樓市來(lái)看，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月天津新建住宅成交面積為80.37萬(wàn)平方米，環(huán)比9月下降3.58%。住宅市場(chǎng)觀望情緒依然濃厚，成交量降至5個(gè)月來(lái)新低。截止到10月31日天津住宅市場(chǎng)的可售量為2042.97萬(wàn)平方米，全市整體出清周期為24個(gè)月，環(huán)比上月增加7個(gè)月。二手房方面，天津市國(guó)土資源和房屋管理局信息顯示，二手私產(chǎn)住宅10月成交總量4592套，環(huán)比下降12.9%，成交面積37.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.4%。天津鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理李曉煒對(duì)記者表示，在7、8月本市二手房成交量攀升，均突破5500套，也是最近2年的高點(diǎn)，消化了過(guò)多的住宅需求，造成二手房市場(chǎng)淡季不淡，從而影響到“金九銀十”的成交量，“銀十”成交量環(huán)比繼續(xù)下降，從5000套“隊(duì)伍中”退出。
房?jī)r(jià)連續(xù)5月上漲
與成交量回落形成鮮明對(duì)比的，則是房?jī)r(jià)的連續(xù)回升。而價(jià)格的回升，也成為影響成交量的重要因素。2012年10月，中指院統(tǒng)計(jì)的全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為8768元/平方米，環(huán)比9月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第5個(gè)月環(huán)比上漲。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15625元/平方米，環(huán)比上月上漲0.33%。廣州、北京分別上漲1.04%、0.77%，漲幅相對(duì)較高，深圳、南京、杭州、成都、重慶、武漢漲幅在0.1%-0.5%之間，天津、上海漲幅在0.1%以內(nèi)。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)記者表示，目前市場(chǎng)始終是處于“階段性”的觀望狀態(tài)�！斑@種‘階段性’的觀望主要表現(xiàn)在微調(diào)政策的刺激下，開發(fā)商采取‘以價(jià)換量’策略市場(chǎng)成交量被激活，成交量持續(xù)回暖之后開發(fā)企業(yè)資金緊張的局面得到緩解，降價(jià)的動(dòng)力就會(huì)逐步消失，最終會(huì)選擇房?jī)r(jià)降幅收窄或漲價(jià)。而樓盤一旦降價(jià)活動(dòng)停止市場(chǎng)就處于僵持狀態(tài)，陷入的觀望氣氛，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)萎縮。”張宏偉表示。
除了價(jià)格之外，供應(yīng)量的減少也被解讀為影響成交的另一因素。中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，10月30個(gè)大中城市商品房新增供應(yīng)較9月減少了45%，與6-9月的月均值相比也減少了31%。10月天津樓市推盤情況同樣總體表現(xiàn)偏冷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份天津共推出15個(gè)項(xiàng)目2311套房源，無(wú)論是開盤數(shù)量還是推盤總量均現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)�！氨驹峦票P數(shù)量較9月份減少8個(gè)，房源推出量下降近1000余套，實(shí)現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月的下降態(tài)勢(shì)。與9月份的‘平淡’相比，10月份表現(xiàn)愈發(fā)‘冷淡’。”中指院天津分院研究總監(jiān)鐘文輝表示，10月份天津重點(diǎn)調(diào)研開盤項(xiàng)目整體去化率為36.25%，環(huán)比下降6個(gè)點(diǎn)，去化率為近四個(gè)月最低值�！敖膫�(gè)月整體去化率仍不足60%，樓市近期成交總體表現(xiàn)一般。”
不過(guò)從同比來(lái)看，開發(fā)商的日子相比去年已好了很多。同比2011年同期，54個(gè)城市9-10月份的成交量則上漲51%。而目前已經(jīng)公布的2012年3季度上市房企業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)看，整體房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況相比2011年同期出現(xiàn)了明顯的好轉(zhuǎn)。這些都決定了房企很難在接下來(lái)的幾個(gè)月，在價(jià)格和銷售層面有大動(dòng)作，使樓市走勢(shì)發(fā)生明顯變化。
對(duì)于今年最后兩個(gè)月的樓市走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，整體價(jià)格繼續(xù)微漲已成定論，在土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲的情況下，開發(fā)商的定價(jià)也會(huì)水漲船高，整體市場(chǎng)價(jià)格將依然維持平穩(wěn)微漲的趨勢(shì)。成交量方面，淡季不淡、旺季不旺的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)持續(xù)的可能性也比較大。天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹也表示，市場(chǎng)整體波幅正在收窄，房?jī)r(jià)的同比降幅也在消失，說(shuō)明房?jī)r(jià)整體趨穩(wěn)的特征比較明顯。
來(lái)源：新金融觀察報(bào)
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