新冠肺炎疫情，作為2020年開(kāi)局之時(shí)的黑天鵝，影響著我們每個(gè)人的生活，成為一生的記憶。各地采取了嚴(yán)厲的隔離措施，湖北以外的多個(gè)省市，也都封閉小區(qū)、以戶為單位定期憑證進(jìn)出，還有的農(nóng)村地區(qū)通過(guò)挖斷路等“硬核”方式自我隔離。毫無(wú)疑問(wèn)，這些隔離措施對(duì)阻止疫情擴(kuò)散起到了積極作用，根據(jù)國(guó)家衛(wèi)健委數(shù)據(jù)，截至2月15日除湖北外的新增確診病例數(shù)已經(jīng)連續(xù)12天下降。

但嚴(yán)厲的隔離措施，加之新冠肺炎潛伏期長(zhǎng)和傳染性高導(dǎo)致人們減少外出，無(wú)疑也會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)形成巨大的短期沖擊。2019年春節(jié)黃金周全國(guó)旅游收入5139億，零售和餐飲企業(yè)銷(xiāo)售收入10050億，電影票房收入68億。今年相關(guān)的消費(fèi)幾乎為0，這還只是春節(jié)黃金周這七天的損失。而截至目前，春節(jié)黃金周已經(jīng)過(guò)去半個(gè)月了，從高頻指標(biāo)看相關(guān)消費(fèi)并沒(méi)有大的起色，未來(lái)什么時(shí)候能夠好轉(zhuǎn)也有很大不確定性。

從生產(chǎn)端看同樣如此。有幾個(gè)指標(biāo)顯示，目前的生產(chǎn)恢復(fù)緩慢：

一是交通運(yùn)輸部公布的春運(yùn)數(shù)據(jù)，大年初一到現(xiàn)在，返程的人數(shù)不到兩成。也就是說(shuō)，目前還有超過(guò)80%的返鄉(xiāng)者沒(méi)有回到崗位上。那些已經(jīng)返程的人，多數(shù)也需要隔離7-14天才能工作。

圖1：全國(guó)旅客發(fā)送量遠(yuǎn)低于往年農(nóng)歷同期

資料來(lái)源：交通運(yùn)輸部

二是北京、上海和成都等大中城市，交通量稀少。初一到現(xiàn)在地鐵客運(yùn)量低迷，沒(méi)有大的回升。因新冠疫情的高傳染性，這些大中城市的居民，如果有條件會(huì)優(yōu)先選擇私家車(chē)或者打車(chē)，但這些城市的交通擁堵指數(shù)仍遠(yuǎn)低于往年農(nóng)歷同期。這表明上述城市現(xiàn)場(chǎng)辦公的人少，即使是已經(jīng)開(kāi)工了多數(shù)也是在遠(yuǎn)程工作。

圖2：從交通擁堵指數(shù)看，北京交通量比往年農(nóng)歷同期稀少

資料來(lái)源：高德地圖

三是據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月14日挖掘機(jī)、裝載機(jī)、壓路機(jī)和混凝土攪拌運(yùn)輸車(chē)等設(shè)備的開(kāi)工率，超過(guò)10%的只有湖南、云南和廣西，分別為18.8%、11.7%和11.0%，而去年農(nóng)歷同期全國(guó)設(shè)備開(kāi)工率超過(guò)45%。

疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，將在微觀和宏觀兩個(gè)層面上體現(xiàn)。微觀角度看，企業(yè)停工、停產(chǎn)，直接影響到工資和工作時(shí)長(zhǎng)掛鉤人群的收入，很多中小企業(yè)的員工應(yīng)該深有體會(huì)。筆者就有朋友從事服務(wù)業(yè)相關(guān)的工作，疫情期間單位停發(fā)工資，號(hào)召大家共渡難關(guān)。

對(duì)企業(yè)而言同樣如此，停產(chǎn)意味著停收，但很多支出是剛性的，比如房租和利息支出等。以服務(wù)業(yè)為例，2019年末服務(wù)業(yè)中長(zhǎng)期貸款余額39.4萬(wàn)億，按年化利率6%來(lái)估算，每個(gè)月的利息支出近2000億。近期有不少餐飲行業(yè)的知名企業(yè)家公開(kāi)發(fā)聲，表達(dá)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所面臨的困境，比如某企業(yè)家稱依靠目前的賬上現(xiàn)金，企業(yè)只能支撐2-3個(gè)月。筆者認(rèn)為，這些餐飲企業(yè)算是細(xì)分領(lǐng)域的龍頭，而更多的中小企業(yè)，實(shí)際所面臨的經(jīng)營(yíng)壓力會(huì)更大。

微觀主體的困境，在宏觀上的最直接體現(xiàn)，就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩。新冠肺炎疫情對(duì)GDP增速的沖擊程度如何，近期市場(chǎng)機(jī)構(gòu)有很多討論。主流的觀點(diǎn)根據(jù)SARS最嚴(yán)重的2003年二季度，GDP增速比當(dāng)年一季度下滑了2個(gè)百分點(diǎn)，來(lái)推斷這次疫情的影響幅度相近，認(rèn)為今年一季度GDP增速在3%-4%。

筆者認(rèn)為，這一判斷可能過(guò)于樂(lè)觀。2003年中國(guó)剛享受加入WTO后的出口紅利，房地產(chǎn)市場(chǎng)也剛起步，經(jīng)濟(jì)處于一輪上升期，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力強(qiáng)。但本次新冠肺炎比非典傳染性更強(qiáng)，實(shí)施隔離后停工、停產(chǎn)的力度更大，杠桿率上升后各類主體抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力更弱，加之經(jīng)濟(jì)處于一輪下行周期中，因此預(yù)計(jì)GDP增速下滑的幅度大概率會(huì)明顯超過(guò)2%。

這意味著，疫情結(jié)束后需要出臺(tái)更大力度的穩(wěn)增長(zhǎng)政策。今年是全面建成小康社會(huì)的最后一年，而實(shí)現(xiàn)兩個(gè)翻一番是其中的重點(diǎn)�？紤]到第四次經(jīng)濟(jì)普查影響后，2020年GDP增速仍然需要達(dá)到5.5%才能夠?qū)崿F(xiàn)。在新冠肺炎疫情一季度得到控制、一季度GDP增速3%的樂(lè)觀情形下，今年二到四季度GDP增速需要達(dá)到6.2%才能夠完成這一任務(wù)。

各終端需求中，固定資產(chǎn)投資仍是穩(wěn)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)將圍繞兩個(gè)方向。一是基建，具體的措施可能包括繼續(xù)推出重大項(xiàng)目、增加新增專項(xiàng)債額度到3萬(wàn)億以上、提高新增專項(xiàng)債投向基建比例、政策性銀行加大對(duì)基建項(xiàng)目配套融資支持、城投融資政策放松等。2019年全口徑基建投資增速為3.3%，今年可能回升到8%左右。

另一個(gè)則是房地產(chǎn)。作為上下游連接產(chǎn)業(yè)最多的行業(yè)，房地產(chǎn)在逆周期調(diào)節(jié)中發(fā)揮著重要作用。盡管2020年“房住不炒”的總基調(diào)不會(huì)變，但從2019年12月召開(kāi)的政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議看，在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，今年的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)已經(jīng)有所放松，比如刪去了“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”等。本次疫情中斷了經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇，穩(wěn)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴性進(jìn)一步上升。

高頻指標(biāo)顯示，新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有明顯影響。政策上看，1月26日中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)號(hào)召“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)暫時(shí)停止售樓處銷(xiāo)售活動(dòng)，待疫情過(guò)后再行恢復(fù)”。盡管有部分房企嘗試在線上銷(xiāo)售，但由于房產(chǎn)交易涉及的資金規(guī)模大，居民對(duì)線上購(gòu)房的意愿不強(qiáng)，因而房企的這種探索效果并不佳。今年春節(jié)后，30大中城市商品房銷(xiāo)售面積回升幅度，明顯小于往年同期。

圖3：今年春節(jié)后，30大中城市商品房銷(xiāo)售回暖速度明顯慢于往年同期

資料來(lái)源：Wind

這加劇了房企現(xiàn)金流壓力，也給房地產(chǎn)投資增加不確定性。2016年四季度房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始收緊，房企外部融資的各個(gè)渠道基本都被規(guī)范，因此房企尤其是中小型房企，資金運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)銷(xiāo)售回款的依賴性越來(lái)越強(qiáng)。新冠疫情后房地產(chǎn)銷(xiāo)售幾乎冰凍，現(xiàn)金流壓力會(huì)改變房企的經(jīng)營(yíng)和投資策略。如果發(fā)生病毒變異或復(fù)工后出現(xiàn)較大范圍交叉感染等尾部風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致疫情周期拉長(zhǎng)，部分中小房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目可能會(huì)從遲到變?yōu)槿毕��?/p>

因此，在“房住不炒”大方針不變的情況下，地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)邊際放松。這既是托底經(jīng)濟(jì)的需要，也是避免房企因現(xiàn)金流短缺而破產(chǎn)，從而導(dǎo)致預(yù)售項(xiàng)目無(wú)法交付的風(fēng)險(xiǎn)。

筆者認(rèn)為，后續(xù)地產(chǎn)調(diào)控政策松動(dòng)，可能?chē)�繞以下幾個(gè)方向推進(jìn)。

第一，預(yù)計(jì)將有更多城市變相放松地產(chǎn)限購(gòu)。雖然總的調(diào)控基調(diào)“房住不炒”不會(huì)變，但2019年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“全面落實(shí)因城施策”，意味著地方政府在地產(chǎn)政策上將有更大的自由度。對(duì)地方而言，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力下放松地產(chǎn)限購(gòu)，加快轄區(qū)內(nèi)的商品房庫(kù)存去化，一方面可以提高開(kāi)發(fā)商拿地的積極性，帶動(dòng)地產(chǎn)投資，另一方面也可以通過(guò)土地出讓來(lái)為基建籌集資金。因此，將會(huì)有更多城市，以降低二套購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)、縮短或取消非戶籍人口繳納社保年限等方式，刺激地產(chǎn)銷(xiāo)售。

第二，降低商品房的預(yù)售條件，便利房企銷(xiāo)售回款。2017年四季度期房銷(xiāo)售面積占比開(kāi)始回升，2019年12月達(dá)到了85%。如此高的占比，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整對(duì)房企銷(xiāo)售回款，有著重要影響。因此，在降低購(gòu)房門(mén)檻的同時(shí)，也應(yīng)該降低預(yù)售商品房的標(biāo)準(zhǔn)。

圖4：2017年四季度期房銷(xiāo)售面積占比開(kāi)始回升

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

近期已經(jīng)有城市松動(dòng)預(yù)售政策。比如某城市出通知，在疫情防控期間，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到投資總額25%以上的，可按規(guī)定辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目繳納50%土地出讓金后，可以預(yù)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。筆者預(yù)計(jì)將有更多城市出臺(tái)類似政策，支持房企及時(shí)回籠現(xiàn)金。

第三，房地產(chǎn)抵押貸款利率預(yù)計(jì)會(huì)下降。降低融資成本，是2020年貨幣政策的重點(diǎn)任務(wù)，通過(guò)調(diào)降MLF利率、加快新增貸款掛鉤LPR報(bào)價(jià)、降準(zhǔn)以降低銀行綜合負(fù)債成本等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。但降準(zhǔn)、降息后，銀行面臨著優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)缺失的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)下行周期疊加疫情沖擊，部分中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)上升，這個(gè)難題更加凸顯。此時(shí)對(duì)銀行而言，房貸的性價(jià)比進(jìn)一步上升，期限長(zhǎng)、抵押率高、風(fēng)險(xiǎn)小。作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在貸款利率整體下降的同時(shí)，房貸利率也會(huì)降低。

第四，針對(duì)房企融資的監(jiān)管大概率將放松。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金量大，房企多數(shù)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，部分上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率甚至高于90%。圍繞“房住不炒”，近年對(duì)房企融資高壓監(jiān)管，甚至部分龍頭房企的年化融資成本在10%以上。上文分析過(guò)，疫情中斷了商品房銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)和投資更加需要外源性現(xiàn)金流。

近期在傳監(jiān)管機(jī)構(gòu)擬調(diào)整MPA（宏觀審慎評(píng)估體系）中房地產(chǎn)信貸考核指標(biāo)，僅考核房地產(chǎn)廣義信貸，而不再細(xì)化考核按揭和開(kāi)發(fā)貸等具體比例。這一消息雖未經(jīng)證實(shí)，但筆者認(rèn)為房地產(chǎn)信貸考核放松是大概率事件。筆者也了解到，近期已經(jīng)有股份制商業(yè)銀行放松了房地產(chǎn)非標(biāo)額度。預(yù)計(jì)后續(xù)對(duì)房企境內(nèi)發(fā)債、海外融資和股票定增等方面的監(jiān)管，也會(huì)松綁。

總結(jié)一下，新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊程度，大概率高于非典時(shí)期。由于高傳染性，各地采取了嚴(yán)厲的隔離政策，企業(yè)復(fù)工緩慢。今年是全面建成小康社會(huì)的最后一年，疫情結(jié)束后需要加大逆周期調(diào)節(jié)力度，而房地產(chǎn)是需求端穩(wěn)增長(zhǎng)的重點(diǎn)之一，可能的措施包括將有更多城市變相放松地產(chǎn)限購(gòu)、降低商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)房貸利率和放松針對(duì)房企融資的監(jiān)管等。

（注：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)。責(zé)編郵箱：zhoujing@jiemian.com)

來(lái)源：界面新聞