針對網(wǎng)上盛傳的興業(yè)銀行等行停止房地產(chǎn)貸款的消息，海通證券、國泰君安等多家券商于23日舉行“銀行停止房貸”事件的電話會議。房地產(chǎn)市場貸款收緊的預期，對于房地產(chǎn)市場來說，無疑是個利空。對于鋼市來說，更是屋漏偏逢連夜雨，往年“開門紅”未見，卻迎來個重磅利空，短期內(nèi)鋼價調(diào)整幅度或加大。

雖非全部停止 多行仍形成預警共識

經(jīng)過相關多家券商確認，興業(yè)銀行2月22日深夜，網(wǎng)傳興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)貸款，緊接著陸續(xù)傳出交通銀行、招商銀行、中信銀行和農(nóng)業(yè)銀行等有類似規(guī)定和通知。

和交通銀行情況基本屬實，只是具體內(nèi)容和網(wǎng)傳不同。在春節(jié)前兩周的“全行資產(chǎn)負債管理例會和風險管理例會上”，興業(yè)銀行要求業(yè)務一線在暫停期間重新梳理和審視房地產(chǎn)相關業(yè)務，之后再出臺新政策并執(zhí)行。而非傳聞中的全面停止一切房地產(chǎn)相關業(yè)務。

據(jù)國泰君安分析師透露，暫停期間截至2014年3月底，屆時將會出臺區(qū)別對待政策。目前，暫停業(yè)務包括狹義口徑的房地產(chǎn)供應鏈金融業(yè)務，如鋼鐵、水泥和施工；主要針對股權融資擦邊球的夾層融資業(yè)務；以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款，不包括土地儲備貸款和按揭貸款。

關于傳聞中的其他銀行情況不屬實，其他相關銀行開展房地產(chǎn)相關業(yè)務的狀態(tài)與2013年下半年暫無變化。據(jù)多家券商表示，其他銀行一窩蜂跟進、一刀切暫停的可能性比較小，總體上或會采取總量控制、結構調(diào)整和區(qū)別對待政策。也就是，“該放的放，該停的會�！保�一二線城市業(yè)務仍將繼續(xù)，三四線城市將趨于謹慎。

申銀萬國研究所銀行組稱，交通銀行和招商銀行開發(fā)貸比較不高，這兩家銀行近期政策未變，并未接到全面暫停房地產(chǎn)業(yè)務的通知。大行開發(fā)貸普遍偏謹慎，額度與去年下半年基本無變化，中行存貸比壓力較大，按揭周期拉長到2-3個月。

此外，廣發(fā)證券也發(fā)表了類似觀點，表示銀行并未全面停止開發(fā)貸款，多數(shù)銀行今年目標是開發(fā)貸和按揭貸款保持存量不增。除了龍頭房企，其余開發(fā)貸款利率普遍上調(diào)30%，按揭貸款基本沒有折扣且回款速度慢。

相對而言，招商證券認為股份制銀行中，大多數(shù)銀行已經(jīng)開始控制房地產(chǎn)融資，僅有少數(shù)銀行還在擴張。這里的地產(chǎn)融資指的是夾層融資和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，而非直接地產(chǎn)融資。所謂夾層融資，主要是指介于銀行信貸間接融資和資本市場股權直接融資之間的一種融資模式。其常見的操作程序是，有融資需求的企業(yè)向銀行提出融資需求，銀行動用資金購買該公司一定數(shù)額的股權，同時在協(xié)議中明確規(guī)定企業(yè)回購的條件。房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務是與監(jiān)管層打擦邊球的業(yè)務，帶有股權融資性質(zhì)，即理財資金在中間環(huán)節(jié)成立有限合伙公司，再給開發(fā)商提供資金。

三四線房地產(chǎn)市場 山雨欲來風滿樓

經(jīng)過2013年的大豐收后，馬年春節(jié)剛過，中國樓市暴跌論就再度喧囂塵上。在這兩日杭州部分樓盤大幅降價下，市場擔憂有所加深。此前李嘉誠曾拋售內(nèi)地產(chǎn)業(yè)，即便解釋為正常業(yè)務布局，仍引來對內(nèi)地樓市看空論的升溫。

伴隨著近期杭州出現(xiàn)樓盤大幅降價，香港樓市打折，市場對樓市擔憂加深。實際上，自從2013年8月開始，自稱“永遠不賺最后一個銅板”的李嘉誠在短短幾個月之內(nèi)，就陸續(xù)拋售廣州、上海、南京等地房地產(chǎn)項目。而2014年年初，李澤楷所有的電訊盈科也公告擬售北京三里屯電訊盈科中心。

近日，杭州一樓盤曝出樓王每平米大降數(shù)千元，而幾乎同一時間，湖北襄陽也曝出一樓盤因開發(fā)商資金鏈斷裂，無法按時繼續(xù)建設。一時間，引發(fā)市場無限猜想，不禁揣測國內(nèi)樓市是否將走入下跌通道，樓市數(shù)據(jù)也成了市場關注的焦點。

根據(jù)研究機構對1月國內(nèi)主要城市的監(jiān)測，三四線城市逾九成樓市成交量環(huán)比下跌，北京、上海跌幅均在30%以上。自從2010年一二線城市推出限購政策后，大量開發(fā)企業(yè)涌入三四線城市，使得三四線城市這三年來經(jīng)歷了一陣狂飆，商品房大量上市，打破了樓市供需平衡，導致這些地區(qū)樓市供求關系惡化。

開發(fā)商欠債跑路，鬼城頻現(xiàn)，樓王降價、、、、、，江蘇、山東、安徽等東中西部地區(qū)多個三四線城市再度被推至暴風口，溫州、鄂爾多斯等少數(shù)房地產(chǎn)市場畸形繁華的地區(qū)則深陷泥潭，這與一二線城市銷售依然火爆的場面大相徑庭。目前，大型房企已紛紛逃離三四線城市，一二線城市土地市場依舊火爆，但房企標桿企業(yè)幾乎已不再三四線城市購地。眾多中小開發(fā)商卻深度套牢，不知何時能度過寒冬。

在23日下午舉行的多券商電話會議中，招商證券提醒，2014年是監(jiān)管年，宏觀政策主基調(diào)在于調(diào)結構，重點在于進一步試探經(jīng)濟社會容忍度和系統(tǒng)性風險底線。

對銀行來說任何業(yè)務都是收益和風險并存的，房地產(chǎn)行業(yè)是有一定風險，但目前的監(jiān)管力度到位，整個房地產(chǎn)相關業(yè)務的風險就仍然可控。如果樓市出現(xiàn)暴跌進而引發(fā)系統(tǒng)性風險，受傷害的就不僅僅是房企或者銀行，而是整個國家經(jīng)濟，這顯然不是監(jiān)管層愿意看到的。從這個層面而言，未來的房地產(chǎn)價格，尤其是一線城市的房地產(chǎn)價格，仍然處于易漲難跌的局面。

銀行限制房地產(chǎn)貸款 鋼價調(diào)整幅度或加大

調(diào)結構促轉型的關鍵期，新一屆政府不唯GDP論，2014年經(jīng)濟工作核心是堅持穩(wěn)中求進，不再單純追求經(jīng)濟增長的速度，這也表明單純通過信貸增長刺激經(jīng)濟增長的時代已經(jīng)結束。也意味著2014年國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體上有望繼續(xù)向好，但整體增速或放緩。此外，2014年我國將繼續(xù)推進利率市場化和人民幣匯率形成機制改革。對房地產(chǎn)業(yè)而言，金融業(yè)改革深化不僅將對供需雙方的資金狀況產(chǎn)生影響，更將改變整個經(jīng)濟的流動性，而經(jīng)濟流動性正是過去多年房地產(chǎn)市場量價上行的關鍵推動力。

2014年，房產(chǎn)稅等相關長效機制有望逐步確立，但在熱點城市房價上行壓力依然較大的背景下，現(xiàn)有的行政化調(diào)控手段很難在短期內(nèi)退出。從供應方面來看，2013年下半年土地市場成交回暖，考慮到拿地與新開工的時間差，預計2014年新開工面積將繼續(xù)增長。由于目前我國三線、四線城市房地產(chǎn)市場供應充足，2014年房地產(chǎn)企業(yè)在此類城市的開工將保持謹慎。此外，對新開工面積指標影響較大的銷售面積增速指標在2013年也不斷趨緩。

保障房建設方面，2014年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設的目標任務是基本建成480萬套以上，新開工600萬套以上，其中棚戶區(qū)改造370萬套以上。保障房建設面積按每戶55平方米計算，則今年480萬套保障房的建筑總面積有望達到2.64億平方米。數(shù)據(jù)顯示，一般高層建筑每平方米用鋼在80公斤左右，多層建筑每平方米用鋼量為50-60公斤，6-8層的小高層住宅每平方米用鋼量為58-65公斤。如果按照單位面積用鋼量0.05-0.065噸保守計算，預計今年下半年保障房建設將拉動1320-1716萬噸的建筑用鋼需求。

從目前各地樓市走向，以及房企拿地，銀行政策導向情況看，在2014年乃至更長一段時期，不同城市量價走勢和政策導向的分化將進一步加劇。經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱。而中國逐漸步入老齡化社會，人口紅利消失，這也導致房地產(chǎn)行業(yè)風險進一步積聚。

我國建筑行業(yè)占鋼材消費總量的50%左右，其中房地產(chǎn)建設用鋼占整個建筑用鋼量的50%以上。其中，房地產(chǎn)建設使用的鋼材主要為螺紋鋼和線材，也就是說鋼價的走向很大程度上受房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

根據(jù)以往慣例，每次房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，鋼價大多會經(jīng)歷一波調(diào)整。Mysteel監(jiān)測顯示，2013年“新國五條”出臺后，螺紋鋼期貨連跌4天，現(xiàn)貨價格也明顯回落，對市場信心也有很大影響。不過，隨著傳統(tǒng)鋼材消費旺季的到來，待到春暖花開之時，鋼市需求將逐步恢復，屆時鋼材市場仍有望會出現(xiàn)一波明顯的上漲行情。

由于2月上旬全國粗鋼日均產(chǎn)量再度飆升至206.61萬噸，主要鋼材品種社會庫存、重點鋼企庫存仍在上升，鋼價春節(jié)后又一直疲弱運行。在此情形下，銀行限制房地產(chǎn)貸款利空消息的傳出，故短時間內(nèi)或引發(fā)鋼價調(diào)整幅度加大。