松綁調(diào)控政策與土地制度改革是此次兩會(huì)房地產(chǎn)界密集“上書”、呼聲最為強(qiáng)烈的。3月5日，溫家寶總理所作的政府工作報(bào)告定調(diào)，繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。這表明2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)有“方向性”改變。這給兩會(huì)前即頻頻動(dòng)作，寄望于調(diào)控松綁的地方政府及開發(fā)商做出了明確回應(yīng)，也讓此前充滿疑慮的住房需求者獲得了“定心丸”。
政府工作報(bào)告再度提出促進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，這是代表委員們集中關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)。
隨著城市化進(jìn)程的加速，城市用地緊張局勢(shì)進(jìn)一步加劇，放開城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的呼聲響起。十七屆三中全會(huì)已提出，“要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，建設(shè)政府行政性征地的范圍，要使農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，和城市國(guó)有建設(shè)用地同權(quán)同地同價(jià)”。
全國(guó)政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員胡德平也支持維護(hù)農(nóng)民集體土地的所有權(quán)，提出農(nóng)村一切建設(shè)用地，都應(yīng)和國(guó)有土地同地、同權(quán)、同價(jià)。他認(rèn)為，只有這樣，才能從根本上實(shí)現(xiàn)改革。
涉及到農(nóng)村土地，農(nóng)村集體所有土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”便成為一個(gè)繞不過(guò)去的問(wèn)題。伴隨著住房商品化以及城市化的快速發(fā)展，農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”已有16年的歷史，而且其規(guī)模之大令人瞠目。雖然十幾年來(lái)，政府對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”采取了限制和取締的政策，國(guó)務(wù)院辦公廳和國(guó)土資源部屢次發(fā)出通知、規(guī)定，嚴(yán)禁“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)，嚴(yán)禁城市居民購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”。2010年由國(guó)土部、住建部牽頭，14個(gè)部委研究制訂相關(guān)的處理方案，然而，至今“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題始終沒有得到切實(shí)解決。
無(wú)論是緣于商品房?jī)r(jià)格高企還是現(xiàn)行農(nóng)村建設(shè)用地制度不完善，“小產(chǎn)權(quán)房”自建設(shè)、銷售到入住如此長(zhǎng)的時(shí)間里，政府方面管理、監(jiān)督的缺位負(fù)有難于推卸的責(zé)任。十余年時(shí)間里，沒有“準(zhǔn)生證”和“戶口”的“小產(chǎn)權(quán)房”許多已經(jīng)在城市快速擴(kuò)張的裹挾下，陸續(xù)進(jìn)入了新的城市規(guī)劃中。據(jù)全國(guó)政協(xié)委員、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭松海掌握的信息，目前符合城市規(guī)劃的此類住房大約已經(jīng)占了一半比例，而這當(dāng)中多數(shù)為中低收入者的自住用房，這使政府對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置變得越發(fā)棘手。
郭松海向兩會(huì)提交的提案建議，除對(duì)占用耕地開發(fā)房地產(chǎn)的，要堅(jiān)決予以取締外，對(duì)在原建設(shè)用地上開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”，特別對(duì)那些符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地規(guī)劃的此類住宅，應(yīng)依法依情依理分門別類，逐步予以合法化。他提議，政府對(duì)符合城市規(guī)劃和土地規(guī)劃，在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房地產(chǎn)建立一個(gè)“封閉”市場(chǎng)，屬于一般住宅建筑項(xiàng)目的，可將其納入住房保障體系之中。經(jīng)補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金、稅費(fèi)等，獲得國(guó)家頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，供自住使用，由政府限期上市。對(duì)于符合土地利用規(guī)劃、質(zhì)量合格但尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房，則考慮由政府按成本價(jià)收購(gòu)，作為當(dāng)?shù)氐墓夥�、�?jīng)適房等房源，以彌補(bǔ)保障房供應(yīng)之不足。在符合城市規(guī)劃和土地規(guī)劃，在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的屬于別墅和高檔公寓建筑項(xiàng)目，除補(bǔ)繳土地出讓金、稅費(fèi)外，還要對(duì)購(gòu)買者給與相應(yīng)罰款。
全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明向兩會(huì)提交了多個(gè)與土地相關(guān)的提案，其中也提議應(yīng)承認(rèn)部分小產(chǎn)權(quán)房的合法性。在征地制度改革問(wèn)題上，針對(duì)現(xiàn)行的城鄉(xiāng)土地“二元”制度他建議，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合法律和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃的條件下，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)，和國(guó)有建設(shè)用地同地同權(quán)同價(jià)。城市新增的非公益性建設(shè)用地，可以實(shí)行集體所有制，而國(guó)家對(duì)于城市發(fā)展規(guī)劃中新增的非公益性建設(shè)用地，可以按照自愿、公平的原則，通過(guò)協(xié)商或市場(chǎng)交易將集體土地征購(gòu)為國(guó)有土地，國(guó)家不得強(qiáng)行改變非公益性建設(shè)用地的所有權(quán)屬性。
日前國(guó)土資源部方面已表示，今年年底之前要完成《土地管理法》的修訂，今年我國(guó)將在部分地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，為全面清理“小產(chǎn)權(quán)房”做制度和政策準(zhǔn)備。土地制度改革的窗口即將打開。然而，《土地管理法》的修訂由于牽涉土地利益矛盾此前已數(shù)度難產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年兩會(huì)期間針對(duì)土地制度改革的呼吁中，學(xué)界與地方政府、開發(fā)商都提出將農(nóng)村土地上的住宅與保障房建設(shè)結(jié)合的建議，但其中的訴求不盡相同。開發(fā)商希望通過(guò)“土改”政府可以減少對(duì)保障房土地和資金的投入，進(jìn)而為商品房市場(chǎng)騰挪出更大的利益空間，通過(guò)“小產(chǎn)權(quán)房”的商品化，掘進(jìn)廣闊的農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)。郭松海認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”如果可以用來(lái)沖抵保障房，現(xiàn)有的數(shù)量就基本能滿足了。顯然在土地市場(chǎng)中央及地方政府、開發(fā)商、農(nóng)用地的擁有者、“小產(chǎn)權(quán)房”買家之間的博弈，將使城鄉(xiāng)土地制度改革經(jīng)歷前所未有的挑戰(zhàn)，然而這已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中無(wú)法回避的問(wèn)題。相信政府能在發(fā)展與挑戰(zhàn)交織背景下建立合理的利益分享機(jī)制，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)土地制度的改革。
來(lái)源:中華工商時(shí)報(bào)
