、新年伊始，溫家寶總理召開了三場(chǎng)企業(yè)負(fù)責(zé)人座談會(huì)，了解企業(yè)的實(shí)際困難。溫家寶強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)中求進(jìn)的穩(wěn)不是不動(dòng)，而是要穩(wěn)定增長(zhǎng)。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，把“穩(wěn)增長(zhǎng)”放在今年經(jīng)濟(jì)工作的首要位置。今年實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)是完全有保障的。本報(bào)將深入調(diào)研，從穩(wěn)增長(zhǎng)的視角出發(fā)，在基礎(chǔ)投資、擴(kuò)大內(nèi)需、新興產(chǎn)業(yè)幾個(gè)方面，梳理出今年對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有支撐作用的重點(diǎn)行業(yè)，陸續(xù)推出“穩(wěn)增長(zhǎng)下重點(diǎn)行業(yè)系列報(bào)道”，為投資者了解今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行提供前瞻性的第一手報(bào)道。

　　如果說(shuō)2011年是“十二五”期間3600萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)的開工年，到了2012年，陸續(xù)進(jìn)入建設(shè)階段的保障房市場(chǎng)將逐漸顯現(xiàn)其對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的拉動(dòng)作用。在保增長(zhǎng)形勢(shì)下，中國(guó)對(duì)保障房的建設(shè)目標(biāo)將更加堅(jiān)定不移。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2012年保障房投資規(guī)模有望增加到1.1萬(wàn)億元，大致對(duì)應(yīng)16%左右的房地產(chǎn)投資增速。鋼鐵、水泥、化工、家電等領(lǐng)域，如果說(shuō)在2011年失落于“保障房行情”，那么2012年，或許可以期待。

　　經(jīng)濟(jì)困局中的保障房重任

　　歲末年初，幾乎所有的經(jīng)濟(jì)研究者都在展望與預(yù)測(cè)著中國(guó)的2012年。與往年紛繁多樣的視角、截然相反的觀點(diǎn)不同，今年市場(chǎng)一致認(rèn)為：外需萎縮與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大挑戰(zhàn)。當(dāng)外需出口非自身調(diào)整所能掌控之時(shí)，更多決策建議指向了房地產(chǎn)，更多變化也可能發(fā)生在房地產(chǎn)。而今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重中之重，仍要看保障房。

　　“2011年，其實(shí)不能說(shuō)是保障房有序發(fā)展的一年。為了應(yīng)對(duì)商品房投資下行，中央號(hào)召各地加大保障房投資力度，很多投資是應(yīng)急之需，也不可避免地出現(xiàn)‘剪彩開工’的情況。但是從方向上，我們必須認(rèn)清，在鞏固宏觀調(diào)控成果的大原則下，商品房市場(chǎng)投資增速將進(jìn)一步放緩，保障房仍是此輪結(jié)構(gòu)性調(diào)整的投資重點(diǎn)。隨著這一制度的逐步完善和推進(jìn)，保障房行情會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)�！鄙虾Ｒ患掖笮蛧�(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　預(yù)測(cè)今年的保障房行情，一定要從2011年的商品房形勢(shì)說(shuō)起。

　　一般來(lái)說(shuō)，元旦與春節(jié)之間，是房地產(chǎn)企業(yè)年會(huì)集中召開的時(shí)候，與往年歡天喜地的派紅包不同，今年，極度看空的情緒彌漫在幾乎每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的年會(huì)上，“嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)”成為企業(yè)老總新年寄語(yǔ)的常用詞。

　　“受融資成本提高和銷售受阻的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)的年化收益率已經(jīng)由原來(lái)的15%左右降至6%—8%。加上現(xiàn)在企業(yè)動(dòng)輒10%以上的年息借貸成本，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目哪怕不降價(jià)，只要1至2年內(nèi)賣不動(dòng)房子，持有成本就有可能拖垮項(xiàng)目。大型房企資金騰挪的空間可能更大些，小企業(yè)或項(xiàng)目公司則壓力非常大。而房地產(chǎn)企業(yè)的虧損直接導(dǎo)致銀行貸款逾期，工程款、采購(gòu)款拖欠，甚至大裁員�！币晃环科筘�(fù)責(zé)人告訴記者。而在上證報(bào)對(duì)近50家上市公司的調(diào)研中，鋼鐵、水泥、化工、家電等高度倚重房地產(chǎn)的上下游產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)銷售難，于是降價(jià)、減產(chǎn)、裁員等情況隨之而來(lái)，企業(yè)對(duì)2012年經(jīng)營(yíng)前景的悲觀程度遠(yuǎn)超過(guò)其他行業(yè)。

　　從數(shù)據(jù)上看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月份70個(gè)主要城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，11月已有65個(gè)城市環(huán)比止?jié)q，其中價(jià)格下降的城市增加到49個(gè)。全國(guó)大范圍的房?jī)r(jià)止?jié)q甚至下降的格局已然形成。

　　銷售是房地產(chǎn)鏈條的最后一環(huán)，這一環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題，之前所有環(huán)節(jié)都會(huì)受到影響。首當(dāng)其沖的問(wèn)題是開發(fā)商沒(méi)錢支持在建工程，緩開工或停工情況頻現(xiàn)。恒大、雅居樂(lè)等多個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)宣布放緩開工節(jié)奏，以保證現(xiàn)金流。而這一做法的直接后果是鋼鐵、水泥、化工產(chǎn)業(yè)的銷售不暢。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年11月份，房地產(chǎn)投資增速下滑至29.9%，年內(nèi)首次回落至30%以內(nèi)。有分析人士稱，這種下滑趨勢(shì)已經(jīng)可比2008年金融危機(jī)之時(shí)。根據(jù)上證報(bào)了解，更有權(quán)威專家在內(nèi)部會(huì)議上稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和出口不利將導(dǎo)致中國(guó)2012年GDP增幅降至7%左右，地方財(cái)政收入甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。于是，房?jī)r(jià)崩盤可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)并導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的說(shuō)法在市場(chǎng)流傳開來(lái)。

　　那么，今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動(dòng)搖的大前提下，究竟該如何解決“去泡沫”與“保增長(zhǎng)”的矛盾？應(yīng)對(duì)之策中，保障房又扮演什么樣的角色呢？

　　獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)莫尼塔公司預(yù)測(cè)，2012年，房地產(chǎn)業(yè)可能以兩種路徑解決上述問(wèn)題，一是政策微調(diào)，二是進(jìn)一步加強(qiáng)保障房建設(shè)。“我們認(rèn)為，中國(guó)政府將通過(guò)加大保障房投資以支撐地產(chǎn)投資增速�！�

　　在融資渠道和方式不發(fā)生明顯改變的情況下，莫尼塔機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2012年保障房投資規(guī)模大概在9千億左右。但如果中央加強(qiáng)保障房的投資力度，增加融資渠道和方式，保障房投資規(guī)模增加到1.1萬(wàn)億，則大致對(duì)應(yīng)16%左右的地產(chǎn)投資增速.

　　施工情況將全面超越去年

　　去年10月，住建部部長(zhǎng)姜偉新曾介紹，2011年保障房建設(shè)所需的中央政府和各級(jí)地方政府投資共4000多億元，90%已經(jīng)到位。而2012年保障房建設(shè)所需資金不亞于2011年。

　　根據(jù)非官方估計(jì)，2011年，保障房實(shí)際投資規(guī)模大概在7千億元左右，以支持1000萬(wàn)套保障房的開工，如果今年保障房投資仍能達(dá)到7千億元，那么今年700萬(wàn)套保障房開工任務(wù)將得到更多資金保障，對(duì)確保保障房的實(shí)際開工率將助力不少。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，1000萬(wàn)套在2011年開工的保障房絕大部分的實(shí)際在建工程，也會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)至2012年。

　　“其實(shí)在2011年，我們所期待的保障房行情并未到來(lái)�！币晃讳撹F業(yè)內(nèi)人士稱。這其中原因是大量的地方政府以名義開工方式完成開工量的政治要求。如果以保障性住房建設(shè)工期兩年半計(jì)算，2010年開工的590萬(wàn)套和2011年開工的1000萬(wàn)套保障房都可能在2012年進(jìn)入大規(guī)模建設(shè)階段。其產(chǎn)業(yè)鏈拉動(dòng)效應(yīng)也會(huì)逐步顯現(xiàn)。

　　“打個(gè)樁開工是不需要錢的，需要錢的多是工程建至地面以上，鋼材、水泥、機(jī)械設(shè)備這些都得跟上了，這時(shí)候真金白銀就要花出去了。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹告訴記者。這意味著，保障房投資的“大頭”將集中在“建設(shè)年”，而非“開工年”。

　　“2011年保障房給我們的感覺(jué)是，一臺(tái)還沒(méi)有寫好劇本的戲已經(jīng)開始鳴鑼唱響。誰(shuí)也不知道接下來(lái)怎么唱。后續(xù)的分配和管理暫且不提，就是建保障房誰(shuí)出錢這個(gè)首要問(wèn)題，都是待解之謎�！币患覅⑴c了2011年保障房建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴記者。

　　不過(guò)，隨著調(diào)控者對(duì)保障房建設(shè)思路日益清晰，市場(chǎng)對(duì)2012年的保障房行情信心增強(qiáng)�！敖衲瓯Ｕ戏客顿Y規(guī)模或許將超出市場(chǎng)預(yù)期。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松在2011冬季金牛策略全國(guó)巡講時(shí)稱。

　　對(duì)于保障房資金如何籌措和實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，財(cái)政部部長(zhǎng)助理王保安在去年底表示，未來(lái)無(wú)論從資金渠道、資金政策和安排，還是優(yōu)惠政策的設(shè)計(jì)，都將有利于引導(dǎo)市場(chǎng)主體和社會(huì)機(jī)構(gòu)進(jìn)入保障房領(lǐng)域。

　　地方多樣化操作模式或?qū)⒊鰻t

　　除了資金到位情況或有好轉(zhuǎn)外，更多保障房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式也在研究試點(diǎn)中。這都將進(jìn)一步加強(qiáng)保障房的可操作性。

　　本報(bào)獨(dú)家獲悉，近日，一些獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)向上海市政府提交上海公租房運(yùn)營(yíng)方案。新的做法可能包括“先租后售”和“以租待售”�！皩�(duì)于剛?cè)霚�的新上海人，剛畢業(yè)的就業(yè)大學(xué)生等夾心層群體來(lái)說(shuō)，住房保障很難覆蓋。上海的公租房雖然以這部分人群為對(duì)象，但盈虧平衡的經(jīng)營(yíng)模式還是沒(méi)找到。開發(fā)建設(shè)單位不出售，很難盈利�！币晃还�租房建設(shè)單位負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　而目前上海提出的“先租后售”和“以租待售”就是解決“錢”的問(wèn)題。其中，“先租后售”為建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位提供了退出模式，以租代售則是指出租房者在規(guī)定期限內(nèi)繳納租金租房，當(dāng)合同期滿后，開發(fā)商以租房時(shí)的價(jià)格賣給租房者，所交房租可以抵沖部分購(gòu)房款。

　　舉例來(lái)說(shuō)，如果以雙限方式出讓土地，限房?jī)r(jià)13000元/平方米；土地出讓金也限定3000元/平方米，采取分期支付形式，建設(shè)單位只需要支付首期土地出讓金。建設(shè)單位在建設(shè)期間的財(cái)務(wù)成本以商業(yè)配套平衡，5年中租金一部分償還開發(fā)商貸款利息，一部分專款形成可抵用首付款的儲(chǔ)備資金。5年期滿后，房子或由承租人購(gòu)買，或在符合公租房準(zhǔn)入門檻的條件下，由管理中心重新分配租賃公租房。這樣做的結(jié)果是：對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，租金部分相當(dāng)于分期付款；對(duì)政府來(lái)說(shuō)，土地不用完全劃撥，有一定土地收益；對(duì)開發(fā)企業(yè)，前期投入建安成本，5年后可回收，并有適當(dāng)盈利。

　　而上海之前提出的所有經(jīng)濟(jì)適用房都作為有限產(chǎn)權(quán)來(lái)出讓，也是在解決政府做保障房時(shí)的收益不足問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著開發(fā)商和地方政府不斷研究保障房的創(chuàng)新模式，保障房可操作性增強(qiáng)，一定會(huì)推進(jìn)更多保障房進(jìn)入實(shí)質(zhì)建設(shè)階段。

來(lái)源：中國(guó)建材網(wǎng)