2009年12月以來，國家持續(xù)出臺了眾多抑制房價過快上漲的調控措施。4月11日、14日更是出臺了被媒體稱之為“史上最嚴厲”的調控政策。受此影響，股市大幅下跌，鋼材價格也因此出現了明顯調整。由于房地產行業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)，故市場人士非常關心本次房地產調控對鋼材市場的影響大不大？現筆者結合近期鋼材價格走勢，對此加以簡要分析。

本次房地產調控政策回顧

眾所周知，2008年年底以來隨著國家信貸的大量投放以及對房市刺激政策的出臺，投資和投機的炒房者利用廉價的資金和較高的資金杠桿，極大地推動了國內房價的上漲。據估計，2009年年初至今國內房價的平均增幅在50%以上，個別地區(qū)甚至超過100%。其實，從2009年12月開始，國家就陸續(xù)出臺了抑制房價過快上漲的政策，然而并沒有產生明顯效果，房價仍舊大幅上漲。因此，國家在4月份出臺了本次房地產調控政策。相對于往年的調控而言，本次政府的態(tài)度相當堅決，采取的政策也更加嚴厲，主要體現在對二套及以上房首付比例和利率均大幅提高。此后全國各地將陸續(xù)出臺更為詳細的房地產調控。

?繼4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發(fā)后,北京市政府迅速制定并于4月30日發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》,再推十一條措施,落實國務院堅決遏制房價過快上漲通知精神。

?深圳、上海、合肥、青島等城市都在積極制定房地產調控細則，部分城市預計將很快出臺細則。

?4月30日新聞：壓力測試顯示銀行足能承受房價下跌20%-30%。根據監(jiān)管部門要求，各家商業(yè)銀行都對房地產貸款進行了壓力測試。各家商業(yè)銀行對于房價下跌的容忍度是不一樣的，民生銀行可容忍房價下跌四成、交行可容忍三成、農行可容忍兩成。

本次房地產調控的時間和房價下跌幅度預判

目前，已有諸位業(yè)內專家對此次房地產調控的房價下跌幅度做了預判。筆者認為，此次房地產調控的持續(xù)時間應該在一年半左右，持續(xù)的時間應該不會太長；房價調整的空間應在20%~30%左右，部分城市可能要大些。如果后期繼續(xù)出臺更為嚴厲的調控政策，如加息、物業(yè)稅等，就可能使得房價調整的幅度更大，時間更長。從監(jiān)管部門要求銀行進行房貸壓力測試也可看出國家此次調控的意志是比較堅決的。

由于投資、投機客主要集中在二手房市場，因此二手房房價將領先于一手房下跌，這與2008年的房價調整有所區(qū)別。一線城市由于前期是投資、投機資金主要的集中地，房屋空置率較大，房價將在買賣雙方的博弈中逐步下滑的可能性較大，二、三線城市在去年下半年后也受到投資、投機資金的推動大幅上漲，且考慮到居民購買力相對于一線城市要低，也存在調整的需要。然而，由于炒房資金可能由一線城市進一步轉向泡沫相對較小的二三線城市，這將使得部分二三線城市房價調整的幅度可能更小。

本次房地產調控將如何影響國內鋼材市場？

本次房地產調控短期內對鋼材價格影響較大（主要通過金融市場傳導），但對鋼材需求影響有限，中長期而言，對鋼材市場的影響還是有的，而且會隨著調控的深入逐步影響鋼材需求和價格。綜合而言，從房地產行業(yè)的相關性來看，本次調控將從三個方面影響國內鋼材市場。一是短期內通過房地產調控政策對金融市場的影響間接傳導至鋼材市場，二是從中長期而言，明后年房地產投資將受到影響，進而影響對上游行業(yè)的需求（如建材）水平，三是從相關行業(yè)間接影響鋼材下游行業(yè)的需求（如家電、輕工等）。

第一個方面，通過金融市場間接影響鋼材市場走勢，主要體現在市場信心發(fā)生變化。近期房地產調控新政出臺后，國內股市出現了明顯下跌，進而帶動鋼材期貨和電子盤下跌。鋼材期貨和電子盤的下跌又進一步引導鋼材現貨價格步入調整，調價靈活的中小鋼廠則根據現貨價格的調整下調了出廠價，從而打壓了現貨價格，因此鋼材市場的調整時間將有所延長，幅度也會有所增大。短期內，房地產調控政策通過這種方式對鋼材市場的影響最大，也是近期鋼市調整的主要原因。

第二個方面，調控政策出臺后，房地產企業(yè)可能會放緩投資速度，進而減少對建材的需求。然而通過對比往年歷次房地產行業(yè)調控的影響發(fā)現，調控政策并不會對房地產行業(yè)的投資產生較大的影響，而且往往還能保持較高的增長水平。由于目前房地產企業(yè)的負債率處于近幾年的較低水平，資金壓力不大，因此對現有項目的投資仍可能持續(xù)。值得注意的是，國家在此次政策調控中也加大了對保障性住房（廉租房、經濟適用房等）的建設力度，這在一定程度或許能夠彌補商品房開發(fā)投資的下降帶來的不利影響。故筆者認為，本次調控政策通過房地產投資增速變化對鋼鐵行業(yè)造成的影響可能低于預期，對建材需求的減少也同樣如此。

第三個方面，調控政策將導致房地產市場出現觀望，商品房銷售面積將大大減少，進而影響最終消費者對家電、門窗等產品的需求量。由于國家宏觀調控政策中對二套房購買提高了首付比例和利率水平，故改善型住房的需求將被壓制。與此同時，首套房購買者由于對后期房價可能下跌的預期也延遲了他們的購房計劃，這也將使得商品房銷售面積出現明顯萎縮。由于改善型住房和首套房的購買者在購買房產后一般會通過裝修，由此增加對門窗等產品的需求，同時新增對家用電器的需求。故預計本次調控政策出臺后，鋼鐵下游產品的門窗、家電需求可能出現萎縮。這方面的影響可能在3個月后體現。

本次房地產調控需要多久才能影響到建材需求？

調控政策對房地產的影響首先體現在成交量將出現明顯下降，由于存在降價預期，購房者將推遲購房時間，選擇觀望。從下圖的數據（已考察了更長的歷史數據）可看出，商品房銷售面積增長要領先于新開工面積一個季度左右，新開工面積的增長又要領先于投資一個季度左右。由此可看出，新調控政策出臺后房屋銷售面積可能明顯萎縮，進而影響到新開工面積和房地產投資的增長。由于房地產投資的增長對建材的需求影響最為直接，故可推斷出本次房地產調控至少需半年時間才能影響對建材需求，也就是說今年的建材需求應能夠得到保證，主要是明后年的建材需求可能會因此受到明顯影響，但不應過于悲觀。

筆者認為，短期而言，本次房市調控對建材需求反而可能是利好。這是因為目前房地產市場在調控政策出臺，買賣雙方將進入新的博弈期。盡管房屋銷售面積可能出現明顯下滑，然而房價并不會馬上下降。因此，房屋開發(fā)商很有可能趁房價并沒有明顯回調前，加快現有開工項目的進度，并以還沒有明顯下降的高房價來開盤銷售。筆者認為，在目前國家加大了對囤地、捂盤惜售等打擊力度的情況下，開發(fā)商故意延緩現有項目進度是存在較大風險的。一則后期房市調整的周期可能在1年以上，房價走勢存在較大的不確定性；二則國家政策打壓囤地、捂盤惜售等活動，如果開發(fā)商不予配合，同樣存在風險。故筆者認為本次房市調控短期可能導致對建筑鋼材需求的增加。此外，考慮到2009年全國商品房新開工面積過少且房地產上市公司大多計劃2010年新開工面積同比增長40%以上，筆者認為2010年全年建材需求仍舊會較好，盡管可能略低于預期。

中長期而言，筆者認為明后年房地產行業(yè)對鋼材的需求可能轉弱，但不應過于悲觀。主要是國家在調控房地產行業(yè)的同時，加大了對保障性住房建設的力度，廉租房、經濟適用房等保障性住房的開工量都大于去年，而且國家在2010年投放的土地量也是2009年的1.5倍，在國家加大對囤地打擊力度的情況下，明后年房地產行業(yè)的開工量仍又可能維持在較高的水平。況且，由于當期房價存在較大泡沫，就算房價下跌50%，房地產企業(yè)仍有較大的盈利空間，因此房企停工的可能性不大。

房地產調控新政后的資金流向值得關注

房地產調控新政出臺后必然會導致部分炒房資金撤出，由于該資金總量較大，因而其流向值得關注。筆者認為，一部分流出的資金可能將流向二三線城市，另一部分可能會流入股市，畢竟在通脹預期的情況下將資金存入銀行或投入債市都是不大合理的。由于目前股市估值相對偏低，尤其是大盤權重股就長期而言仍具有投資價值，因此估計會有部分炒房資金流入股市。若真如此，就可能使得股市止跌企穩(wěn)的時間點提前，進而影響鋼材期貨和電子盤的走勢，對鋼材價格將是利好。

筆者預計，此輪由房市新政調控引發(fā)的鋼材市場調整可能會持續(xù)到五月上中旬，后期由于成本繼續(xù)上漲和下游需求的明顯支撐，鋼材價格仍有上漲的空間。調整的時間和幅度則取決于后期政府是否有新的調控政策出臺（包括金融政策、產業(yè)政策等），若無，則本次鋼材市場調整的幅度相對有限。