“現(xiàn)在是改革調(diào)控手段的最佳時間窗口，讓市場的歸市場，政府的歸政府。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示。

“實在沒想到，很難面對”

企業(yè)到位資金增速，一下子從2013年最高點的33%降到了4.5%。“這說明什么？開發(fā)商要缺錢了�！�

“實在沒想到，很難面對”，盡管早在2013年6月份的博鰲房地產(chǎn)論壇上就預(yù)言房地產(chǎn)市場已到高位，增速將持續(xù)下降，但2014年前4個月的各項數(shù)據(jù)，還是超出了聶梅生的預(yù)期。

最讓聶梅生心驚的一個數(shù)據(jù)是企業(yè)到位資金增速，一下子從2013年最高點的33%降到了4.5%，銷售回款、自籌資金、海外融資、銀行貸款均有下降。“這說明什么？開發(fā)商要缺錢了。”

缺錢首先反應(yīng)在土地市場上，全國土地購置面積增速已經(jīng)從2013年的8.8%變成負(fù)增長。

上市房企陽光城近期只拿了福建晉江一塊地，還是之前已經(jīng)簽協(xié)議鎖定了的。董秘廖劍鋒最近跟機構(gòu)投資者交流時，坦承在拿地上目前采取審慎策略，公司工作重心集中在回收現(xiàn)金流上。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年倒是一下子購置了三塊地，但在接受媒體采訪時，董事局主席李明也表示要調(diào)整土地儲備，現(xiàn)有土地中有1/3是100萬平方米的超大規(guī)模項目，單個項目土地規(guī)模太大對于整體周轉(zhuǎn)效率很有影響，將會采取部分退地的方法做出調(diào)整，比如秦皇島項目的部分土地已經(jīng)退還給政府以盤活存量土地。

不過，也有一些開發(fā)商抱怨，這是因為政府放出的土地太少。

除了少買地，新開工面積也在大幅度減少。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1-4月份全國房地產(chǎn)新開工面積降幅在20%以上。

中小開發(fā)商還可以選擇先少買地少開工，撐不下來了再降價，上市房企在這方面的騰挪空間則不大，尤其是不少上市房企還給2014年定下了不低于2013年的銷售增速——萬科、萬達(dá)、碧桂園、保利等的增速都是20%上下，而其中保利地產(chǎn)1至4月簽約面積卻同比減少22.17%。

在中原地產(chǎn)研究部看來，“土地市場的低迷反映出開發(fā)商資金緊張和預(yù)期的悲觀，我們預(yù)計二季度、三季度將會有更多城市、更多開發(fā)商降價跑量。”

這一輪樓市萎靡的根子，除了任志強認(rèn)定的信貸緊縮，陽光100置業(yè)總經(jīng)理范小沖認(rèn)為也是因為“去年透支了太多，今年回調(diào)也很正常”。

“中國經(jīng)濟(jì)正在從高速向中速換擋，房地產(chǎn)跟著換擋是正常的，但在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)尚未有根本性調(diào)整之際，降速超過經(jīng)濟(jì)總體，還是會產(chǎn)生不良影響�！甭櫭飞�認(rèn)為。2014年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值128213億元，按可比價格計算，同比增長7.4%，宏觀經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩。

但大嘴任志強卻再次成為少數(shù)的“看多”派。5月18日深夜，他發(fā)表了一篇兩千字的長微博，認(rèn)為拐點并未到來：“差別會在城市間更加明顯。今年的投資、銷售、價格增幅都會與去年相比大大下降。但總體應(yīng)是穩(wěn)定的�；蛉允锹杂性鲩L的�！�

他的理由是，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素并未根本改變�！�1至4月的下降是與去年同期的高增長相比的。絕對銷售面積仍是歷史上除去年之外的最高量。但開工量的下降則在調(diào)整后續(xù)的供求關(guān)系。也必然在后期影響價格。”

信貸水喉決定樓價

過去六年間，樓市漲跌事實上越來越受制于信貸松緊。信貸收緊年份房價一路走低，信貸寬松年份房價則高漲。

對樓市下跌拖累整體經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂，支撐了過去數(shù)次的救市，但也因此導(dǎo)致了房價的報復(fù)性上漲，更阻斷了房地產(chǎn)行業(yè)的正常周期性調(diào)整。

綠城宋衛(wèi)平將個人股權(quán)出售，或許正是救市刺激的一個悲劇注腳。2008年綠城曾命懸一線，最后卻因4萬億實現(xiàn)命運逆轉(zhuǎn)，2009年從全國第八升到全國第二，并完成全國化布局。結(jié)果限購政策一出臺，急速擴張的高端產(chǎn)品迅速變成巨量庫存，資金鏈陷入崩潰。

如若限購?fù)顺�，樓市會不會再次暴漲，從而重復(fù)過去的錯誤？聶梅生沉吟半晌說，“不見得，此一時彼一時。頂多能托個底，不讓樓市懸崖式下跌�！�

陶紅兵也認(rèn)為放松限購對預(yù)期的影響要大于實質(zhì)影響，因為在戶籍并不嚴(yán)苛的二三線城市，限購目前的實際意義已不大。

過去六年間，樓市漲跌事實上越來越受制于信貸松緊。信貸收緊年份房價一路走低，信貸寬松年份房價則高漲。

有業(yè)內(nèi)人士給出一組數(shù)據(jù)：2008年-2012年，個人住房貸款余額同比增速與全國住宅價格同比增速基本保持了同漲同跌的變化趨勢。2008年11月開始，房貸增速加快，房價增速加快。2009-2012年的1-2月房貸增速下降，同期房價漲幅趨緩。2013年1-5月，五大行新增貸款60%為個人貸款，上半年房價再次同比上漲11.98%。

信貸會再次大放水嗎？巴克萊銀行首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家常健認(rèn)為不會，處在高收益貨幣市場基金的競爭中，銀行在2013下半年的融資成本已經(jīng)上升。他們并不傾向于提供較低的抵押貸款利率，除非他們得到更多來自中國人民銀行的“需求”，而不僅僅是“指引”。國家主席習(xí)近平于5月10日關(guān)于適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的表述，也暗示中央政府將會容忍來自房地產(chǎn)市場的“壞消息”。

退出限購后，聶梅生提出，可以通過限制第三套房的貸款、提高房產(chǎn)稅來遏制投資沖動�！凹热皇袌鲆呀�(jīng)自行作出了調(diào)整，為什么不能讓過去房價上漲時制定的政策退出歷史舞臺，不再通過行政手段調(diào)控樓市，使用更市場化的信貸和稅收政策？”