針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施接連不斷。

記者日前獲悉，春節(jié)前夕，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，再次收緊房地產(chǎn)信托�！锻ㄖ�》明確指出，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。

據(jù)了解，土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步提高了對(duì)信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的要求,明確要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件。

《通知》同時(shí)要求信托公司，開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)應(yīng)建立健全房地產(chǎn)貸款或投資審批標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和風(fēng)險(xiǎn)管理制度并切實(shí)執(zhí)行；應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合法、合規(guī)性和可行性；應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的真實(shí)、合法、有效；應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托貸款或投資情況。

此外，銀監(jiān)會(huì)要求，商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財(cái)客戶應(yīng)符合有關(guān)合格投資者的規(guī)定；信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

除了對(duì)信托公司的要求，銀監(jiān)會(huì)還要求各銀監(jiān)局加強(qiáng)對(duì)既有規(guī)定的執(zhí)行力度，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。

銀監(jiān)會(huì)人士告訴記者，《通知》的出臺(tái)主要為進(jìn)一步規(guī)范信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

房地產(chǎn)信托一直是信托公司的重點(diǎn)業(yè)務(wù)之一。自去年下半年以來，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品開始井噴，并持續(xù)保持火爆。普益財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，2009年，共有204款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品發(fā)行，較2008年的134款增加了50%以上，刷新行業(yè)紀(jì)錄；成立181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模為327億元，規(guī)模同比增40%。

房地產(chǎn)“特惠”政策取消金融再緊一扣

中國銀監(jiān)會(huì)近日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》），要求進(jìn)一步規(guī)范信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。《通知》還取消了2009年給予房地產(chǎn)信托的“特惠”政策，“四證”齊全再次成為房企獲得信托貸款的“鐵門檻”。

“其實(shí)，房地產(chǎn)信托一直嚴(yán)格要求其投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要‘四證’俱全。只是在2009年樓市不景氣的時(shí)候，政策稍有松動(dòng)。此次只是將原本松動(dòng)的口徑重新收緊。”上海一家私募房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人告訴記者。

根據(jù)《通知》第三條，停止執(zhí)行《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]25號(hào)）第十條中對(duì)部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的例外規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件。

記者查閱2009年銀監(jiān)會(huì)25號(hào)文，發(fā)現(xiàn)其第十條表述為：信托公司可以向只取得“三證”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放信托貸款，條件是信托公司最近一年監(jiān)管評(píng)級(jí)為2C級(jí)（含）以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目�！叭�證”指的國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，缺少“四證”中的建筑工程施工許可證。也就是說，在2009年，開發(fā)項(xiàng)目沒有獲得施工許可證時(shí)也可以申請(qǐng)信托貸款。

此外，《通知》還要求，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，即向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

“在去年市場不好的情況下，很多政策都是松動(dòng)的。但從去年底開始至今，樓市政策全面收緊，尤其是房地產(chǎn)金融。信托只是其中一個(gè)環(huán)節(jié)，從上市公司融資到開發(fā)和個(gè)人貸款，房地產(chǎn)金融的全面收緊將對(duì)上半年樓市產(chǎn)生重大影響。”交通銀行上海某分行高層表示。

據(jù)北京一位房地產(chǎn)業(yè)高層透露，北京多家房地產(chǎn)上市公司的再融資方案被叫停或擱置，銀行體系的房地產(chǎn)開發(fā)貸款則幾乎“冰凍”。個(gè)貸方面，多家銀行全面收緊首套房的7折優(yōu)惠利率。原本一直稱可以對(duì)首套房給予7折優(yōu)惠的交通銀行近日傳出消息，春節(jié)后該政策基本取消，能夠申請(qǐng)到7折利率的客戶不足總數(shù)的1％。

信貸緊縮已經(jīng)影響到房地產(chǎn)市場成交量。易居中國分析師薛建雄告訴記者，部分上海樓盤出現(xiàn)意向購房者退訂情況，主要原因是此前承諾的貸款方案無法實(shí)現(xiàn)�！叭绻�購房者的優(yōu)惠貸款方案被拒，可能他們?nèi)匀挥心芰χЦ斗靠�，但是因�(yàn)榭紤]到政策有變可能導(dǎo)致房價(jià)下跌，一些購房者可能退訂。”北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰稱。

（來源：上海證券報(bào)）